Отличия договора найма от договора аренды жилого помещения

Содержание
  1. Отличие договора аренды от договора найма
  2. Договор найма жилья
  3. Договор аренды жилья
  4. Сравнение
  5. Что общего?
  6. Каковы отличия?
  7. Порядок заключения и условия договора
  8. Стороны, их права и обязанности
  9. Объект
  10. Срок действия
  11. Основания для расторжения
  12. Образцы документов
  13. Чем отличается договор найма от договора аренды, особенности сделок
  14. Какой договор лучше использовать
  15. Правовое положение участников аренды или найма
  16. Можно ли в договоре сократить объем прав нанимателя
  17. Что определяет вид договора
  18. Договор аренды помещения между юридическими лицами
  19. Разница
  20. Что выгоднее заключать
  21. Правовой статус договоров
  22. Читайте про договор коммерческого найма квартиры, скачайте бланки и образцы соглашений на жилое помещение
  23. Понятие и особенности
  24. Объект пользования
  25. и форма
  26. Существенные условия
  27. Кто подписывает
  28. Стороны
  29. Количество экземпляров
  30. Нужна ли регистрация?
  31. Нужен ли нотариус?
  32. На какой срок заключается?
  33. Типы соглашений
  34. Изменение условий
  35. Нюансы отказа в продлении
  36. Заключение

Отличие договора аренды от договора найма

Отличия  договора найма от договора аренды жилого помещения

В быту понятия договор аренды и договор найма нередко смешиваются, однако они имеют различный юридический смысл: в одном случае сторонами будут физические лица, а в другом одной или сразу обеими становятся юридические.

Договор найма жилья

В его рамках жильё передаётся на определённый срок на возмездной основе в пользование от одного гражданина другому. Ему посвящена глава 35 Гражданского кодекса (ГК), в которой подробно поясняются основные связанные с ним нюансы: определения, обязанности сторон, расторжение и так далее.

Предметом соглашения найма жилья может выступить только изолированное жилое помещение, и признаётся исключительно зафиксированный в письменном виде договор.

Никакого устного заключения не допускается, стороны вольны считать его заключённым устно и основываться на этой договорённости, однако, при возникновении разногласий по каким-то вопросам, нельзя будет ничего доказать.

Договор аренды жилья

Также фиксирует временную передачу жилья в пользование, но составляется в случае, если в сделке фигурирует юридическое лицо.

В простой речи обычно наём и аренду принято смешивать и употреблять без разницы, но в юридическом они существенно различаются, поскольку имеют немало отличий в правах сторон и других нюансах, а связанные с арендой жилого помещения вопросы рассматриваются в 34 главе ГК.

Сравнение

Чтобы выяснить, в чем их особенность, стоит провести их сравнение по основным параметрам.

В его ходе будет рассмотрено множество важных нюансов, и выяснено, какие выгоды может принести один и другой вид – поскольку есть случаи, в которых можно либо нанять жильё как обычный гражданин, либо арендовать его как юридическое – и важно, какие преимущества удастся получить, выбрав первый и второй вариант.

Что общего?

Оба договора призваны выполнять одну и ту же функцию, то есть регулировать правовые отношения между владельцем квартир и арендующим лицом, которое таким образом временно пытается решить свой жилищный вопрос.

Это краеугольное сходство предопределяет, что они схожи по большей части параметров, которые и не требуется перечислять, напротив, как раз отличия будут состоять в отдельных нюансах, и их перечислить будет необходимо.

Каковы отличия?

При схожих функциях, они различаются по законодательному наполнению:

  • Договор найма фиксирует сделку между гражданами, аренда – с участием юридических лиц.
  • Для первого одностороннее расторжение допускается только через суд. Для прекращения аренды же допустимо одностороннее решение и без вмешательства суда, если появились основания, фигурирующие непосредственно в соглашении, либо установленные ГК.
  • Аренда всегда регистрируется в Росреестре, а наём длительностью менее года регистрировать не нужно.

Как видно, главным отличием является предоставляемый сторонам объём прав: договор найма обеспечивает большую законодательную защиту нанимателю, а при аренде обеспечиваются равные права.

«Баланс сил» сторон можно менять, внося в текст дополнительные пункты, но основа будет именно такой – здесь также стоит предостеречь от чрезмерного изменения: не все права можно сократить, некоторые из них защищены законом, и при их нарушении соглашение будет признано недействительным. Вместе с тем привлечение грамотного юриста позволит установить систему ограничений, оставаясь в рамках законодательства, и чувствовать себя надёжно защищённым.

Порядок заключения и условия договора

Соглашение заключается письменно, являясь консенсуальным, двусторонним и возмездным. Его условия стороны согласовывают перед подписанием. В рамках, ограниченных законодательством, сторонам разрешается самим определять эти условия.

Есть ряд условий, которые обязательно должны будут содержаться в тексте соглашения вне зависимости от того, о найме ли идёт речь или об аренде:

  • предмет, относительно которого оно заключается;
  • его стороны;
  • их права и обязанности;
  • плата;
  • длительность;
  • момент вступления в действие.

Каждое из этих условий необходимо будет отразить и проработать с учётом законодательных ограничений, если они есть. Только тогда договор будет полностью корректен, а значит и сможет служить юридически значимым документом, чтобы на него можно было опираться при решении споров.

Помимо этого, в нём могут закрепляться и другие заключённые между сторонами сделки условия, самые разные, к примеру, что в счёт платы за определённый период будет занесён ремонт, который проведёт наниматель.

Чем детальнее проработан договор, тем ниже вероятность, что дело дойдёт до спора – ведь большая часть возможных конфликтов будет заранее урегулирована уже в его тексте. А даже если дойдёт, то правильно составленное соглашение поможет защитить интересы в суде.

Потому к составлению стоит привлечь профессионального юриста, который сможет соблюсти ваши интересы.

Стороны, их права и обязанности

Как сторона в договоре найма может выступить лишь физическое лицо, а при заключении соглашения об аренде как физическое, так и юридическое.

Наймо- или арендодателем выступает хозяин недвижимого имущества, являющегося предметом договора. Хотя необязательно это частный собственник – возможен наём государственного и муниципального жилья.

Соглашение определяет права и обязанности каждой стороны, различающиеся как в зависимости от его типа, так и от конкретного договора.

Самые значимые различия по типу уже были разобраны – наниматель защищён законодательством лучше, чем арендатор. Так, арендодатель получает возможность внести в договор условия, при выполнении которых он будет разорван без суда, а вот у наймодателя такого права нет.

Полностью перечислять все остальные права и обязанности мы не будем, ограничившись основными. Наниматель получает права:

  • пользоваться жильём и оставленным в нём имуществом;
  • вселять членов семьи в жилище без необходимости получать разрешение (однако владелец квартиры может заранее внести в соглашение пункты об ограничении количества жильцов);
  • продления договора, если он завершился, и другие претенденты не предлагают условия лучше;
  • требовать провести капитальный ремонт, если жильё в нём нуждается, или восстановительный ремонт для приведения жилища в то состояние, в котором оно сдавалось, если ухудшение произошло не из-за квартиранта (например, затопили соседи);
  • на получение уведомления перед расторжением договора или изменением его условий за три месяца;
  • на субаренду при согласии владельца недвижимости – однако, ответственность за неё продолжает нести изначальный наниматель.

Перечисленные права характерны для долгосрочного найма, и не все из них распространяются на краткосрочный (до года) и аренду.

Нарушение прав нанимателя должно приводить к ответственности. Обычно это означает компенсацию понесённого ущерба, также потребуется устранить нарушение.

В обязанности нанимателя или арендатора входит:

  • применение жилья в соответствии с назначением;
  • текущий ремонт;
  • оговорённые в соглашении выплаты.

Владелец недвижимости должен:

  • обеспечить передачу в пригодном состоянии;
  • передать её в состоянии, пригодном для проживания;
  • проводить капитальный ремонт, если возникает необходимость.

Первый пункт означает, что на нём лежит ответственность, если сданная недвижимость имеет недостатки.

Даже если они обнаружились уже после подписания соглашения и не были в нём зафиксированы, всё равно за нанимателем остаётся право потребовать, чтобы они были устранены, если из-за них использование жилища затруднено. Также владелец недвижимости должен будет возместить произошедший вследствие этих недостатков ущерб.

Объект

Это непосредственно недвижимость, передаваемая посредством соглашения в пользование. В роли объекта договора может выступать только изолированное помещение, которое пригодно для постоянного проживания. Жилец получит право использовать как его, так и общее имущество, «приписанное» к жилью.

Срок действия

Минимальный срок для договора найма не определён, то есть можно устанавливать какой угодно. Известны примеры заключения соглашения при предоставлении жилья на час, и оно будет полностью законным.

А вот максимальный ограничивается 5 годами, хотя никто не мешает его продлить. Если в соглашении не указан срок действия, он принимается равным именно за 5 лет.

У договора аренды ограничений по сроку действия нет, его полностью вольны определять стороны.

Среди договоров найма выделяются краткосрочные – не превышающие года. Они отличаются тем, что их не нужно регистрировать в Росреестре, а кроме того права нанимателя в них не столь широки, как в обычных.

Такое соглашение не даёт нанимателю возможность свободно вселять других жильцов, сдавать жильё в субнайм или передавать свои права аренды, также он не получит права на приоритетное заключение нового договора.

Хотя эти привилегии могут быть даны, если их отдельно указать в соглашении.

Ещё один важный аспект – продление срока действия.

Оно будет различным для найма и аренды: при найме истечение срока не означает разрыв договора по умолчанию, вместо этого применяется другая процедура.

Как минимум за три месяца владелец недвижимости должен либо предложить заключить новый (на старых или на новых, пересмотренных условиях), либо уведомить жильца, что предложение делаться не будет.

Просто так не делать его нельзя, лишь в случае, если в течение года после окончания текущего соглашения жильё не будет сдаваться. Если же владелец просто хочет избавиться от жильца, остаётся лишь делать предложение с плохими условиями. Если же уведомление не сделано, то соглашение считается продлённым. А условия остаются теми же, как и прежде.

Всё иначе при аренде: условия её продления должно устанавливать соглашение.  По умолчанию у арендатора есть лишь преимущественное право на увеличение срока, и то допускается указать иное. Это означает, что если ни жильцы, ни арендодатель не позаботились продлить соглашение, то после выхода срока его действие прекратится.

Основания для расторжения

Расторгнуть соглашение найма раньше срока можно, лишь обратившись в суд и имея на то одно из установленных законом оснований:

  • неплатежи в течение полугода, несколько случаев просрочки если наём краткосрочный;
  • жильцами был нанесён ущерб недвижимости.

И даже при наличии этих оснований суд может дать время на исправление нарушений. А когда оно выйдет, если никакого исправления не случилось, придётся делать повторное обращение. И даже тогда суд может предоставлять отсрочку – словом, процесс этот крайне долгий и непростой, в некоторых случаях выселение квартирантов становится поистине мучительным.

Если квартирант не совершает перечисленных нарушений, то разорвать договор раньше срока и выселить его из жилья не получится.

А вот при аренде досрочный разрыв возможен без вмешательства суда в оговорённых в тексте соглашения ситуациях либо при указанных в статьях 619 и 620 ГК.

То есть если арендующая недвижимость сторона не выполняет свои обязанности, то в одном случае разрыв соглашения будет возможен через суд, а во втором – без его привлечения, просто по факту невыполнения (но арендатор сможет оспорить это решение в суде).

А вот сам арендатор имеет право на досрочное расторжение в одностороннем порядке, даже не объясняя причин. Требуется лишь предупредить вторую сторону сделки, и вовсе не обязательно даже получать согласие. Если в арендованном жилище постоянно проживают члены семьи арендатора, то процесс немного осложнится из-за необходимости получить их согласие.

Образцы документов

Договор найма квартиры

Договор аренды квартиры

Источник: https://pravo.estate/arenda/dogovora-najma/

Чем отличается договор найма от договора аренды, особенности сделок

Отличия  договора найма от договора аренды жилого помещения

Жилищное право > Аренда > Чем отличается договор найма от договора аренды, особенности сделок

Договора аренды и найма имеют отличия

Владельцы жилого недвижимого имущества, часто пытаются получить с него прибыль, сдавая физическим или юридическим лицам его за определенную плату.

Но многих интересует один вопрос, чем же отличается договор найма от договора аренды, поскольку они практически одинаковые, и несут в себе похожие права и обязанности.

Но это не так, поэтому о различиях данных договоров будет рассказано ниже.

Оба договора определяют правовые отношения между собственником жилья и лицом, арендующим эту жилплощадь

По своей правовой природе аренда и найм выполняют одну функцию.

Они способствуют установлению правоотношений, по которым, одно лицо (владелец имущества) передает второму, право им пользования за определенное вознаграждение.

Несмотря на такие схожие функции, они имеют существенные различия между собой.

Порядок заключение договора найма жилого помещения, а также соответствующие права и обязанности регулируются отдельной главой Гражданского кодекса под номером 35. Согласно ей данный договор заключается только между физическими лицами. То есть с одной стороны его подписывает владелец недвижимости, с другой стороны наниматель.

Его основными принципами являются следующие нормы:

  • соглашение может быть долгосрочным, сроком на 5 и более лет, а также, краткосрочным, не более одного года; такое соглашение не нужно регистрировать в специальном государственном реестре;
  • для того, чтобы прекратить правоотношения по такому договору, если срок действия его не закончился, нужно решение суда;
  • если данное соглашение будет заключено между физическим и юридическим лицом, оно будет недействительным, то есть не порождает никаких прав и обязанностей лиц, которые его подписали;
  • для прекращения такого соглашения по решению суда, необходимы четкие основания, перечень которых установлен действующим законодательством.

Мнение юриста-эксперта

Одним из отличительных признаков договоров найма от договора аренды жилого помещения является возможность нанимателя жилья зарегистрировать, или по другому — прописать квартиранта и членов его семьи.

Прописка может быть необходима нанимателям для получения каких либо льгот, в том числе и субсидий, постановку на очередь в детский сад или для обращения в поликлинику по месту жительства.

При расторжении договора найма заставить освободить, и тем более выписать уже живущих жильцов будет проблематично. Для этого повторно придется обращаться в судебные органы с иском о выселении.

Если нанимателям некуда идти, и это жилье — единственное место их проживания, особенно если в квартире прописаны малолетние дети, то этот факт создаст проблему хозяину. Вселить новых жильцов, не решив проблему с прежними, будет невозможно.

Поэтому обычно, если наниматели просят прописать их, собственник регистрирует жильцов по временной регистрации.

Перечень оснований таков:

  1. Наниматели должны более полугода не осуществлять обязательных платежей по договору, а также не платить за коммунальные услуги, если такое в нем прописано (для долгосрочного соглашения).
  2. Для краткосрочного соглашения, обязательные платежи не должны платиться два, и более месяцев.
  3. Наниматели, которые периодически нарушают общественный порядок, в том числе ведут аморальный образ жизни, также выселяются по решению суда.
  4. Основанием для выселения также может послужить ведение аморального образа жизни квартиросъемщиков, а также повреждение ими имущества и инженерных сетей помещения. При этом данный действия распространяются и на такие ситуации, как затопление соседей, или возникновение пожара (например, брошенный окурок на соседский балкон).
  5. Последнее, это вселение без разрешения владельца посторонних лиц, или сдача имущества в субнайм, то есть получение прибыли.

В остальных случаях выселить квартирантов практически не реально.

В договоре аренды оговариваются ситуации, предполагающие возможность его досрочного разрыва

При заключении договора аренды, сторонами будут выступать физическое или юридическое лицо (владельцы жилого помещения), с другой стороны также может быть гражданин или компания, которая хочет арендовать жилье.

Вообще данные правоотношения больше всего используются для коммерческих объектов, но бывают ситуации, когда компания, или предприятие арендуют жилое помещение для своих сотрудников.

Договор аренды предусматривает досрочный разрыв без вмешательства суда, и это прописывается в самом договоре. Основаниями могут послужить многие факторы, такие как опоздание, с оплатой за один месяц, и другие, но они должны быть в обязательном порядке прописаны в соглашении.

По сути, договор аренды и найма одинаковые, просто у них разные субъекты арендаторы.

Теперь можно перейти к главным различиям этих соглашений.
Договор найма можно разорвать только после окончания срока его действия, или по решению суда.

Соглашение по аренде прекращается при ненадлежащем исполнении обязанностей стороны, и в крайнем случае по решению суда.

Соглашение по найму, в отличие от аренды не нужно регистрировать в специальном реестре.

По договору найма, большую правовую защиту получает наниматель, а в аренде тот, кто сдает имущество.

Важно знать, что к соглашению о найме можно применять некоторые положения аренды, и наоборот, если главами Гражданского Кодекса, которые дают основные понятия этих правоотношений, не регулируются некоторые спорные вопросы.

Какой договор лучше использовать

Между физическими лицами обычно заключается договор о найме квартиры, долгосрочном или краткосрочном

Как было указано выше, если нанимателем будет выступать гражданин, и он не имеет статуса индивидуального предпринимателя, значит, придется подписывать соглашение о найме.

Если человек и его семья, родственники заслуживают доверия, а сам объект недвижимости, в ближайшее время продаваться или отчуждаться другим образом не будет, значит идеальный вариант долгосрочный найм.

В случае, если лица не знакомые, а к владельцу имущества, могут поступить более выгодные предложения, значит идеальный вариант, это краткосрочное соглашение найма.

Оно заключается на срок менее одного года, и по — прошествии его, если стороны согласуют дальнейшее пользование, то оно автоматически продлится на такой же срок.

Если договор заключается между владельцем и юридическим лицом, значит только договор аренды. Он не бывает долгосрочным или краткосрочным, но если время действия более 1 года, само соглашение должно быть зарегистрировано в специальном реестре.

Некоторые люди допускают существенные ошибки в таких соглашениях. Они состоят в том, что в самом акте (договоре) пишется аренда, а в тексте идет наниматель и наймодатель. Такой договор считается недействительным, и служит поводом для досрочного прекращения правоотношений.

Из этого следует, что если подписывается аренда, то стороны именуются арендодатель и арендатор, а если найм — то наниматель и наймодатель (владелец жилого имущества).

Важно знать, что если обратится к специалисту, то он может внести грамотные пункты в договор найма, дополнив его положениями аренды.

Это даст право владельцу квартиры или дома, дополнительные рычаги для скорейшего выселения нерадивых квартирантов, при этом суд, в решении напишет, что существует свобода договора, и подписи в нем свидетельствуют, что все вопросы были согласованы заранее.

Правовое положение участников аренды или найма

В правовом плане арендодатель — лицо в большей степени защищенное законом от посягательств на его собственность, в данном случае — квартиру

С точки зрения прав и обязанностей, отличие найма от аренды характерно тем, что арендодатель более защищен в отличие от наймодателя.

Но это не говорит о том, у того, кто сдал квартиру или дом квартирантам, последние могут забрать право собственности.

Согласно Конституции нашей страны, никакой правовой акт, за исключением Федерального закона или иного акта, не может лишить человека законной собственности.

Из этого следует, что правовые положения сторон этих договоров могут ограничиваться только способами, регулирующими порядок разрыва договоров.

Как было указано выше, по найму, в плане досрочного прекращения действия соглашения, более защищен наниматель.

Вызвано это тем, что возможность пользования жильем, стоит приоритетом в нашей стране, поэтому физические лица, которые не имеют его в собственности, защищаются государством на всех уровнях.

Это наложено и на правоотношения вызванные договором найма.

Говоря об аренде, нужно сказать, что данные правоотношения направлены на регулирование деятельности физических и юридических лиц, поэтому тут более защищен гражданин владелец помещения.

Вызвано это тем, что любая компания или организация, арендуя помещение, получает некую прибыль, поэтому имеет более выгодное положение.

А, как было сказано, приоритет защиты прав гражданина, который владеет жилым имуществом, государство ставит выше, нежели забота о развитии юридических лиц, поскольку они должны сами о себе заботиться.

Важно знать, что многие собственники жилья, которые сталкивались с проблемой сдачи его в найм гражданам, пытаются отказаться от таких соглашений, и предлагают составить договор аренды.

Пока арендатор и арендодатель не ссорятся, такие правоотношения существуют. Но если дело доходит до суда, тогда в невыгодном положении оказывается именно арендодатель.

Суд свои решением может признать заключенное соглашение долгосрочным наймом, и собственник ничего не сделает на протяжении 5 лет со своим квартирантом, если тот будет придерживаться всех правил проживания.

Можно ли в договоре сократить объем прав нанимателя

Грамотно составленный договор найма может содержать пункты с перечнем ограничений, достаточно выгодных для наймодателя

Несмотря на то, что Гражданским кодексом нашей страны, установлены основные требования к таким договорам, и кроме этого обозначены общие права и обязанности, в некоторых случаях сокращение прав нанимателя может быть допущено.

Перед тем, как рассказать о таких хитростях, нужно понимать сокращение каких прав не возможно:

  • сокращать срок найма (кроме краткосрочного соглашения);
  • вписывать в договор, что принудительное выселение может происходить без решения суда;
  • обязывание нанимателя совершать платежи, назначение которых не касается оговоренной суммы за пользование жильем, и коммунальных услуг.

Это основополагающие права нанимателя, которые нарушить не возможно.

Ограничить права нанимателя можно в таких случаях:

  • запрет на проживание с ним лиц, о которых не указано в договоре, кроме краткосрочного приезда родственников (не более 5-10 дней);
  • можно увеличить основания для обращения в суд, о разрыве договора (например, несоблюдение гигиены, или разведение антисанитарии).

В других случаях, ограничение прав нанимателя не допускается.

Важно знать, что на практике, существует типовой договор найма жилого помещения, который используют в своей работе муниципальные органы.

Такие соглашения используются для тех квартир, которые не приватизированы, и находятся в долгосрочном найме. Исходя из этого, любой владелец недвижимости, может взять его за основу своего соглашения.

Что определяет вид договора

Юристы не рекомендуют, с целью маскировки истинных взаимоотношений между сторонами договора, изменять его название

В юридической практике, основными моментами любого договора является направленность сторон на наступление каких либо прав и обязанностей, его предмет, цена и сроки.

Если стороны, которые его подписали, имеют волю на наступление правовых последствий по найму жилого помещения, и это говорят пункты (содержание) соглашения, то надпись в начале «аренда», трактуется как найм, и наоборот.

Это важно знать, поскольку при наступлении каких либо трений, и доведения дела до суда, приведет к тому, что в решении будет указано, что соглашение маскировало истинные намерения сторон.

После этого сразу наступят правовые последствия предусмотренные наймом или арендой.

Это важно знать, поэтому юристы не рекомендуют заниматься умышленным изменением названия соглашения. Некоторые, таким образом, пытаются уйти от налогов, либо оградить себя от дополнительных обязанностей, но такие действия не законные.

Аренда или найм квартиры, несмотря на некоторую схожесть, несут в себе различные права и обязанности сторон по сделке.

Исходя из этого, при заключении данных соглашений нужно понимать, что найм не заключается между физическим и юридическим лицом, а аренда между двумя гражданами.

Подробная расшифровка каждого пункта договора аренды квартиры — на видео:

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

22 Ноя 2016      Валерия Г.         173      

Источник: http://PravoZhil.com/arenda/chem-otlichaetsya-dogovor-najma-ot-dogovora-arendy.html

Договор аренды помещения между юридическими лицами

Отличия  договора найма от договора аренды жилого помещения

Большинство людей не имею возможности приобрести помещение для проживания. В связи с этим многие граждане вынуждены заключать договор аренды на помещение. Однако есть два способа получения площади в своё пользование. Для этого можно заключить договор аренды или найма. О том, какой способ выбрать и в чем заключаются отличия, мы поговорим в данной статье.

Разница

Для начала выясним, для чего нужны оба этих соглашения. Договор аренды и договор найма составляются для найма жилого помещения. В подобных соглашениях отражаются условия предоставления помещения.

Теперь поговорим о различиях между данными соглашениями.

Очень серьезным различием является то, что при нахождении жилья в аренде у организации она имеет право использовать его только для проживания своих сотрудников или других лиц. Использование арендуемого жилья в целях осуществления предпринимательской деятельности или получения прибыли для организации является противозаконным действием.

Соглашения о найме и аренде обязательно должны быть подкреплены документально. Для этого составляются письменные соглашения в двух экземплярах.

Арендные соглашения, затрагивающие жилые помещения, обязательно должны быть зарегистрированы, но следует помнить, что это нужно делать только в том случае, если срок передачи в пользование составляет больше одного года.

Обращение в Росеестр должно быть составлено в виде отдельного заявления. Это необходимо сделать в течение месяца после подписания соглашения между сторонами.

Важно В том случае, если регистрация арендного договора не будет проведена вовремя, в отношении сторон соглашения Размер штрафа составляет от 1500 до 2000 рублей.

То же самое относится и к найму. Но при несвоевременной подаче заявления о регистрации штраф будет составлять уже 5000 рублей.

В отличие от договора найма, арендное соглашение может быть аннулировано только в судебном порядке. Для этого достаточно проявить инициативу хотя бы одной стороне. Причиной аннулирования могут быть различные причины. В большинстве случаев причиной является неисполнение условий, прописанных в договоре.

Таким образом, разница между договором найма и арендой заключается в следующем:

  • Тип помещения. Соглашение о найме может быть заключено только в отношении жилой площади, к которой может относиться квартира или дом, а аренда также распространяется на нежилые помещения;
  • Стороны договоров. При найме взаимодействуют физические лица, а при аренде принимает участие юридическое лицо или организация;
  • Отношения между сторонам. За регулирование взаимоотношений отвечают главы 34 и 35 Гражданского Кодекса Российской Федерации;
  • Расторжение. Арендное соглашение в отличие от договора найма можно расторгнуть в досудебном порядке;
  • Платежеспособность. Участие в соглашении юридического лица дает дополнительные гарантии. Это связано с тем, что у организаций всегда есть имущество, которое можно продать для возмещения ущерба или осуществления платы.

Что выгоднее заключать

К вопросу о том, что выгоднее заключать, договор найма или аренды нужно подходить со стороны их различий. Для того, что бы определить, в каких ситуациях заключается каждое из соглашений, мы дадим определение для каждого из них:

  • Договор найма заключается между двумя физическими лицами, и данный документ направлен на передачу жилого помещения во временное пользование. Стороны в этом соглашении именуются как наймодатель и наниматель.
  • Договор аренды заключается между юридическим и физическим лицом. Важно понимать, что предметом взаимодействия сторон может быть как жилая так и нежилая площадь.

Таким образом, мы выяснили, выбор того, какое соглашение заключать основывается на том, кто составляет документ. Организация или гражданин Российской Федерации.

Правовой статус договоров

Теперь поговорим о правовом статусе документов. Очень важно отметить то, что наиболее уязвимой стороной является наниматель. Именно из-за этого особое внимание уделяется защите его прав. При желании аннулировать соглашения наниматель должен заранее об этом предупредить. А расторжение происходит автоматически и для этого не нужно ждать положительного ответа от наймодателя.

При обратной ситуации расторжение в одностороннем порядке происходит только через суд. Причиной подобных обращений в суд обычно является несоблюдение условий, прописанных в документе. Обычно это задержка оплаты, использование помещения не по назначению или для получения дополнительной прибыли.

Максимальный срок сдачи жилых помещений составляет не более 5 лет, но это не означает того, что после истечения данного срока съемщик должен съехать из помещения.

В договоре можно прописать пункт, позволяющий продлить договор после истечения срока его действия. Также наймодатель не менее чем за 3 месяца должен предупредить нанимателя о возможности дальнейшего продления договора.

Это связано с тем, что первоочередное право на дальнейшее проживание в съемном жилье имеет тот, кто проживает в нем в данный момент.

Важно Если после истечения договора сдача помещения производиться не будет, то наймодатель обязан сообщить об этом заранее. Это необходимо для того, чтобы наниматель смог вовремя освободить жилую площадь.

В заключении нужно отметить, что составление соглашения между сторонами является дополнительной страховкой, позволяющей добиться возмещения ущерба при несоблюдении одной из сторон условий, прописанных в документе. Для того, чтобы правильно составить документ лучше всего обратиться к квалифицированным юристам, которые помогут составить соглашение должным образом.

(2 4,50 из 5)
Загрузка…

Источник: https://zakon.center/kvartira/arenda/v-chem-raznitsy-dogovora-najma-i-arendy.html

Читайте про договор коммерческого найма квартиры, скачайте бланки и образцы соглашений на жилое помещение

Отличия  договора найма от договора аренды жилого помещения

Если граждане договариваются об аренде или найме жилой недвижимости — для защиты своих интересов им необходимо оформить договор найма. Это позволит минимизировать финансовые риски сторон, а также позволит существенно сэкономить время и нервы при возникновении спорных ситуаций.

В законодательстве РФ не выделено такое понятие, как коммерческий найм. Вся процедура, описывающая использование жилой недвижимости на платной основе, регулируется ГК РФ. В главе 35 этого документа описано само понятие аренды, процедура оформления соглашения, а также оговорены права и обязанности участников сделки.

Сам договор коммерческого найма жилья также является основой правовой базы, так как в главе 35 ГК РФ нередко делаются ссылки на его условия.

Понятие и особенности

Согласно положениям статьи 671 ГК РФ, договор найма жилой недвижимости предполагает, что один из участников сделки, т. е. владелец недвижимости (наймодатель), берет на себя обязательства предоставить другой стороне (нанимателю) принадлежащий ему объект недвижимости на возмездной основе во временное владение и пользование.

Соглашение заключается между участниками сделки после того, как между ними будет достигнута договорённость по всем существенным условиям договора.

В отличие от социального найма, потенциальному нанимателю не потребуется проходить ряд бюрократических процедур, таких как постановка на учет лиц, нуждающихся в улучшении условий проживания, длительного ожидания, получение ордера на вселение в предоставленное жилье и др.

Соглашение о коммерческом найме может быть заключено во всех сферах, в том числе на государственном и муниципальном уровне.

Наиболее популярен найм жилья на платной основе в частном жилищном фонде. В этих случаях участниками сделки являются владелец жилого помещения и наниматель, в роли которого выступает физическое лицо.

Объект пользования

В качестве объекта договора найма может выступать:

  • Обособленное помещение, которое принадлежит жилому фонду. Это могут быть как дом или квартира, так и их часть. Размеры помещения роли не играют.
  • В многоквартирных домах объектами соглашения могут стать не только жилые и вспомогательные помещения, но и общедомовое имущество, которое находится за пределами или внутри жилья и обслуживающее более одной квартиры. В эту категорию могут быть включены опорные конструкции здания, электрические, водопроводные и отопительные сети, а также другое оборудование (согласно положениям пункта 2 статьи 673 и статьи 290 ГК РФ).

На эту недвижимость не распространяются установленные нормативы по площади помещений, их размер может быть определен только соглашением сторон.

Единственное требование, установленное законом – соответствие сдаваемого внаем жилья санитарным и техническим требованиям.

и форма

Договор найма может быть составлен только в письменной форме. Должны содержаться разделы:

  1. Персональные данные участников сделки. Если вместе с нанимателем будут проживать члены его семьи — сведения о них необходимо также указать в тексте соглашения.
  2. Подробная информация о сдаваемом объекте недвижимости, в том числе его технические характеристики и точный адрес.
  3. Сумма платежа, которую наниматель будет ежемесячно передавать владельцу квартиры, а также порядок расчетов между ними.
  4. Срок действия договора.

Внимание! Если этих данных в тексте соглашения не будет, то договор будет признан недействительным.

Существенные условия

  • Описание предмета сделки;
  • Описание жилья, которое передаётся во временное пользование.
  • Предоставить нанимателю жилье, которое будет пригодно для проживания;
  • Бережно эксплуатировать здание, в котором находится сданная квартира;
  • В полном объеме предоставлять нанимателю услуги ЖКХ и обеспечивать ремонт общедомового имущества.
  • Не использовать предоставленное ему жилье ни для каких-либо целей кроме проживания;
  • Обеспечивать сохранность переданного ему имущества, в том числе и производить текущий ремонт недвижимости;
  • Своевременно и в полной мере вносить плату за пользование жильем и услуги ЖКХ.

Наниматель не может проводить переустройство и реконструкцию помещений без предварительного одобрения собственника жилья.

Кто подписывает

Согласно законодательным нормам РФ участниками сделки могут стать:

  1. Физические лица.
  2. Юридические лица (компании, ИП и др.).
  3. Органы местного самоуправления.
  4. Органы государственной власти, наделённые соответствующими полномочиями.

Стороны

Наймодателем является тот, кто обладает правом собственности на жилье, а нанимателем – гражданин, который получает во временное пользование объект недвижимости.

Количество экземпляров

Соглашение о коммерческом найме должно составляться в количестве не менее 2 экземпляров. Подписанный экземпляр договора должен остаться на руках у каждого, кто выступил участником сделки.

Нужна ли регистрация?

ФЗ №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года и прочие нормативные акты не содержат данных об обязательной регистрации сделок, касающихся коммерческого найма.

Соглашения о коммерческом найме жилого помещения являются отдельной категорией правовых документов, поэтому нормы, применимые к договорам аренды не имеют отношения к договорам найма.

Соглашение не подлежит регистрации вне зависимости от того срока, на который оно было заключено.

Нужен ли нотариус?

Положения статьи 674 ГК РФ гласят, что договор должен быть заключен в простой письменной форме, при этом, его дальнейшее заверение нотариусом не требуется.

На какой срок заключается?

Согласно законодательству РФ – максимальный срок, на который стороны могут совершать сделку, устанавливается на уровне 5 лет.

Наниматель имеет право на пролонгацию договора. Обсудить продление участники сделки должны за 3 месяца до окончания срока действия соглашения.

Если эта особенность не будет учтена – договор будет считаться продленным автоматически на оговоренных ранее условиях и на аналогичный срок.

Важно! Если в соглашении не оговорены сроки – документ автоматически будет считаться заключённым на максимально возможное время.

Если наймодатель отказал нанимателю в дальнейшем сотрудничестве и в течении следующих 12 месяцев заключил новую сделку – прежний наниматель получит право требовать компенсацию за понесенный моральный и материальный ущерб.

Типы соглашений

  1. Долгосрочный. Может быть заключен на срок от 1 года до 5 лет. По окончании его действия наниматель приобретает право преимущественного использования жилья.
  2. Краткосрочный. Срок менее 12 месяцев. Данный тип соглашения сужает возможности нанимателя – он теряет преимущественное право на заключение договора и т. д.

Изменение условий

Могут быть внесены по требованию:

  • одного из проживающих вместе с нанимателем лиц;
  • граждан, которые объединились, но при этом имеют на руках отдельные договоры найма;
  • совершеннолетних детей нанимателя с одобрения других членов семьи.

Если после окончания срока действия соглашения наймодатель пожелает внести изменения в условия договора, то ему потребуется оповестить нанимателя не позднее, чем за 90 дней до истечения срока (согласно пункту 1 статьи 687 ГК РФ). Иначе договор автоматически пролонгируется на такой же срок на тех же условиях.

Нюансы отказа в продлении

Если владелец отказывает нанимателю в продлении договора, но при этом в течении следующих 12 месяцев заключает новое соглашение с другим лицом – прежний наниматель имеет право обратиться с исковым заявлением в суд и потребовать возмещения материальных убытков или продления договора на прежних условиях.

Важно! Положения статьи 684 ГК РФ гласят, что за действующим нанимателем закреплено преимущественное право на заключение соглашения на новый срок.

Заключение

Таким образом, договор коммерческого найма жилого помещения – это документ, заключаемый между собственником сдаваемой недвижимости и нанимателем, целью которого является фиксирование договорённостей, достигнутых между участниками сделки. Договор является гарантом исполнения сторонами своих обязательств и значительно снижает риски финансовых потерь.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/arenda-kvartiry/sem-naim/dogovor/dg-kommercheskogo-n.html

ЮрОпора
Добавить комментарий